10 dicas para escolher o terreno certo e construir sua casa!

No artigo de hoje, vou lhe ajudar a ser assertivo na hora de comprar seu terreno. Tenho certeza que será de grande ajuda para você, que deseja realizar o sonho de construir uma casa, e não quer que esse sonho se torne um pesadelo.

Existem muitos problemas que podem existir e assim comprometer de forma direta a concretização do seu sonho. O terreno pode ser pequeno demais para o que se deseja, pode estar com problemas legais, pode ter restrições ambientais que não permitam construir em boa parte de sua área, pode ter uma legislação restritiva e não ter a infraestrutura básica para sua ocupação, fora problemas na composição do solo  e declividades acentuadas.

Neste artigo vou te falar de forma bem simples sobre 10 dicas que deve-se observar na compra desse terreno. Estas vão ajuda-lo a economizar, a não ser enganado por corretores ou vendedores gananciosos, a analisar as características do terreno e saber se é o que se deseja adquirir e, consequentemente, a comprar o terreno ideal para você.

Ao pensar em comprar um terreno, analise com bastante calma os pontos abaixo. Se preferir, faça um checklist, pois analisar cada um dos pontos com cuidado é muito importante para que se faça uma compra correta e, assim, não venha a ter um grande problema em suas mãos no futuro. Vamos, então, as dicas abaixo:

• Vizinhança

Uma das primeira coisas que se deve observar é a sua vizinhança. Pergunte-se: Que tipo de construção tem o entorno? Será que esse é o tipo de vizinhança que eu procuro? Será que a casa que eu quero construir ali tende a ser valorizada, ou o seu preço tende a cair?

É bom analisar se as pessoas estão cuidando bem de suas casas, dos seus jardins e, em um país como o nosso, é sempre bom verificar se é um local seguro. Também é interessante lembrar-se das coisas que podem lhe causar algum incômodo como, por exemplo, a presença de bares, restaurantes e casas de shows/eventos nas proximidades. É sempre bom voltar ao local do terreno sem o corretor ou vendedor do terreno, em horários diferentes e perguntar aos moradores se gostam de morar no local, se ali tem alagamentos…etc.

• Infraestrutura Básica

Verifique as soluções das casas vizinhas no que se refere aos serviços públicos/privados, ou seja: água, esgoto, drenagem (tubulação que capta a água da chuva), energia elétrica, internet, coleta de lixo e etc.

Imagina se você comprou um terreno que ainda não tem água potável? Ou rede de esgoto? Será que a coleta de lixo é eficiente? Será que existe serviço de transporte público? Mesmo que você não utilize o transporte público, as pessoas que trabalharem para você poderão precisar. Se tiver dúvida com respeito ao fornecimento de algum serviço, procure a concessionária local e solicite uma carta de viabilidade para o seu terreno. Eles irão informar se ali existe ou não o serviço que precisa.

É sempre importante, também, analisar se existem serviços próximos ao terreno como, por exemplo: hospitais, padarias, bancos, farmácia, supermercados, escolas. Isto valoriza ainda mais o teu terreno e lhe dará mais qualidade de vida ao longo do tempo.

• Análise do Solo

A qualidade do solo é também uma questão importante a ser analisada. Afinal, você construirá sua casa sobre ele. O tipo de fundação vai variar conforme o tipo de solo, podendo ser uma fundação mais simples e barata ou mais complexa e mais cara. A forma ideal de se verificar o solo é através do teste de sondagem. Essa avaliação geralmente é realizada por uma empresa especializada, e consiste em fazer furos no solo para verificar sua resistência, presença de lençol freático, de rochas e a sua composição mineral.

No entanto, alguns indícios mais simples podem lhe ajudar nesse primeiro momento. Um deles seria verificar se o solo é alagadiço, ou se tem algum tipo de curso d’água próximo. Neste caso, a fundação sairá mais cara.

Uma segunda forma é verificar se existem muitas pedras na superfície do terreno. Isto indica que possivelmente precisará fazer uma fundação mais profunda e, consequentemente, mais cara. E a terceira forma é consultar a vizinhança e perguntar que tipo de fundação eles fizeram em sua casa. Se for de radier (placa inteiriça) ou sapata corrida, por exemplo, a fundação estará dentro de um valor médio/barato.

• Meio Ambiente

Este quesito é muitas vezes negligenciado pelas pessoas, mas lhe cabe receber uma atenção especial. Por exemplo, em um terreno mais afastado e com vegetação densa (árvores) é sempre bom verificar junto ao órgão de meio ambiente da sua cidade se aquele terreno tem alguma restrição ambiental. As árvores nativas são protegidas por lei e você precisará pedir licença se desejar cortá-las.

Se o terreno tiver algum curso d’água, por exemplo, a legislação ambiental do nosso país obriga a futura construção a ter um afastamento mínimo desta fonte de água. Esse afastamento ou recuo, varia de acordo com o tipo e tamanho desse curso d’água. Dessa forma, uma parte do terreno não poderá ser edificada e você estará pagando no melhor das hipóteses por uma fatia do terreno que estará perdida para construção.

• Insolação e Ventilação

A melhor posição do terreno em relação ao sol é quando o mesmo é banhado pelo sol em ambas as laterais da casa, ou seja quando sua frente ou fachada principal, está preferencialmente para o Norte. O ideal é deixar os quartos direcionados para o nascer do sol, pois assim receberão os raios solares na parte mais fria do dia.

É bom verificar também se existe alguma construção que obstrua a insolação do terreno ou, até mesmo, barre a ventilação; ou se existe a possibilidade disto ocorrer no futuro.

Cada região possui correntes de vento predominantes. Em Salvador, as mais presentes durante todo o ano são as que vem do nordeste, embora as advindas do sudeste também sejam boas. De qualquer forma, o importante é que na hora de desenvolver o projeto, se aproveite da melhor forma possível essas correntes para uma melhor qualidade de vida.

• Legislação

Verifique a legislação local. Isso é muito importante, pois todas as cidades tem código de obras com restrições do que se pode ou não construir, e cada área da cidade tem restrições diferentes.

Por exemplo, a legislação fala quanto se pode ocupar de um terreno, quantos pavimentos se poderá edificar, quanto do terreno deve ser permeável, e assim por diante. A legislação também define o que se pode ou não ser construído naquele local, se o seu uso pode ser residencial, ou para comércio e serviços, e até mesmo industrial.

Em sua cidade, com certeza, existe um órgão que fiscaliza tudo isso. Procure o mesmo e peça para que seja feita uma análise do terreno que você tem interesse. Em Salvador, esse órgão se chama SUCOM. Se deseja comprar um terreno em um condomínio o processo não é diferente. Verifique o código de obras na administração local.

Ainda por conta da legislação de Usos e Ocupação do Solo, tenha cuidado para com terrenos estreitos, visto que a legislação geralmente pede um recuo lateral. Isto tornaria sua casa mais estreita.

Em geral, a largura de frente do teu terreno é valorizada. Ela corresponde a 30% do preço do lote, ou seja, quanto maior a frente (testada), mais caro será o terreno. Consequentemente, terrenos de esquina sempre são mais caros que os demais. Estes terrenos permitem maior insolação e ventilação, e mais possibilidades na hora de desenvolver o teu projeto. Em contrapartida, estes tipos de terrenos precisam sempre de um recuo maior em relação à calçada e, portanto, perde-se mais terreno na hora de fazer a tua casa.

• Topografia (relevo)

O seu terreno pode ser plano, em aclive (fundo mais alto que a frente) ou declive (frente mais alta que o fundo). Na hora de escolher é sempre bom ter em mente que se o terreno possuir aclives e/ou declives, possivelmente sua futura casa terá rampas e/ou escadas.

Sendo assim, se na casa for morar também uma pessoa idosa é melhor procurar um terreno plano ou com pouca declividade. Mas é bom lembrar que esses terrenos tendem a ser mais caros.

Cabe salientar, também, que estes terrenos com pequenos aclives são bons, pois a casa fica em uma posição de destaque e terá uma drenagem (tubulação que conduz a água da chuva para fora do seu terreno) caindo em direção à rua, assim como o seu esgoto.

Terrenos com declividades pouco acentuadas também possuem outra vantagem. Você gastará menos com movimentação de terra, ou seja, haverá menos cortes e aterros.

Tenha cuidado com os terrenos em declive. Além de gastar mais em possíveis contenções, muros de arrimo e fundação, seu esgoto e água pluvial passarão, possivelmente, pelo vizinho, do terreno de baixo. Embora o vizinho seja obrigado por lei a dar a servidão (deixar a tubulação passar no terreno dele) é sempre bom avaliar a viabilidade disso antes.

• Verifique a Documentação

Nunca compre o terreno sem consultar a documentação jurídica. Podem existir inúmeros problemas legais. Se tiver dúvidas, consulte um advogado da área. Nunca deixe de fazer um contrato de compra e venda e registrá-lo no cartório. Jamais deixe de fazer a averbação do terreno, ou seja, registrar o terreno em seu nome.

Exija todos os documentos necessários para uma boa compra: certidão positiva de propriedade e negativa de ônus, certidão negativa de IPTU (prefeitura), declaração de quitação do condomínio com firma reconhecida do síndico, certidão negativa de débitos trabalhistas, certidão de inteiro teor com ações reais e reipersecutórias do imóvel, etc.

No carnê do IPTU, por exemplo, constam as metragens do terreno, seu valor venal e a certidão negativa de débitos municipais, onde fica claro se existem débitos com a prefeitura local. Caso essas certidões estejam negativadas/pendentes, vale a pena bater um papo com um advogado ou com o próprio oficial do cartório que poderá lhe esclarecer os riscos. Afinal, não deve-se correr riscos desnecessários.

Por exemplo, imagine que o proprietário, pessoa física ou jurídica, possua débitos trabalhistas e, mesmo assim, você compra o terreno. O juiz pode pedir penhora do terreno que você comprou para pagar o valor da causa, visto que o terreno foi adquirido depois da abertura do processo.

• Medidas do Terreno

Confira a metragem do terreno. Muitas vezes o terreno pode ser menor do que a metragem que estão lhe vendendo. Acontece, em muitos casos, de os vizinhos avançarem seus limites legais.

Confira a metragem usando uma trena, e leve um amigo para ajudá-lo. Uma pessoa sozinha não consegue tirar uma metragem. Para tirar as medidas, procure as demarcações feitas pelo topógrafo no terreno, podem ser de pedra ou com pontaletes de madeira. Exija essa demarcação de quem está lhe vendendo o terreno. Se não houver, você terá de pagar um topógrafo para fazê-la. Então, negocie com o proprietário o custo para isto.

•  É hora de Construir

Lembre-se: a pressa é inimiga da perfeição! Portanto, mesmo que o corretor ou vendedor diga que tem outras pessoas interessadas, e o preço esteja muito bom, não pule as etapas que falei acima. Elas são muito importantes para que você não compre gato por lebre.

Sei que são muito itens. E que você pode não estar familiarizado com a maioria deles. Por isso, é sempre importante consultar um arquiteto de sua confiança que lhe ajudará a percorrer esse caminho.

Além do mais, você precisará do arquiteto para desenvolver teu projeto e para aprovar o projeto nos órgãos competentes. O projeto deverá estar em conformidade com a legislação local, como foi dito anteriormente.

Você também precisará de outros projetos, além do arquitetônico, como, por exemplo: estrutural, elétrico, hidráulico e fundação. Cada projeto é elaborado por um profissional específico de cada setor. Mas não se preocupe. Um bom arquiteto poderá lhe ajudar a achar esses profissionais e poderá gerenciar todos os projetos, se assim o desejar.

Além de ter um responsável pelos projetos, você precisará ter alguém responsável pela obra, e é este o profissional que deve assinar legalmente por isto. Fora isso, deverá pagar as taxas para aprovação do projeto e para emissão do alvará de construção.

Pronto. Agora é só começar a construção!

Se tiver alguma dúvida, terei prazer em lhe ajudar. Pode perguntar abaixo, ou enviar a pergunta no local de contato na página inicial do site!

Para ajudar ainda mais na sua construção ou na sua reforma, desenvolvemos um ebook totalmente gratuito com o tema:Passo a Passo para a Construção da sua: Casa dos Sonhos! (clique e baixe).  Além desse material, aqueles que se cadastrarem receberão esse e outros artigos diretamente no seu email, sem nenhum custo! Estes artigos vão lhe ajudar em todas as etapas que envolvem o planejamento, construção e reforma!

Nosso escritório é especialista em projetos residenciais e terá prazer em lhe ajudar a construir sua casa dos sonhos! Também oferecemos consultoria para escolha do terreno ideal para construção da tua casa!

Abraço,

Álvaro Camiña

Nos vemos em breve!